Doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang niêm yết trên sàn chứng khoán được đánh giá có cấu trúc tài chính lành mạnh, quản trị bài bản; thế nhưng nhìn về quá khứ hiện tại và tương lai, người đứng đầu Nam Long (Hose: NLG) – Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, liên tục nhắc đến những khó khăn về pháp lý của thị trường bất động sản, vốn nhức nhối nhiều năm nay.
Mở đầu phiên họp cổ đông lớn nhất năm của Tập đoàn, Chủ tịch NLG Nguyễn Xuân Quang chia sẻ: “Thị trường năm 2023 vẫn đang còn rất nhiều khó khăn và chưa dừng lại ở đó”.
Ông Quang đánh giá năm qua, thị trường BĐS Việt Nam gặp những rủi ro liên quan căng thẳng địa chính trị Nga – Ukraine, lạm phát, tăng lãi suất, suy thoái toàn cầu. Bên cạnh đó, TTCK giảm mạnh, tâm lý thận trọng bao trùm dẫn đến nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh. Yếu tố nguồn cung là vấn đề lớn trong năm qua, trong đó khâu pháp lý dự án bị chậm bởi sự chồng chéo, chưa hoàn chỉnh.
“Chúng ta rất khó khăn trong công tác pháp lý. Lượng cung giảm, đặc biệt không có sản phẩm vừa túi tiền ra thị trường. Đây là vấn đề mà ngay cả Thủ tướng Chính phủ cho đến Bộ Xây Dựng đánh giá là lệch pha cung cầu” – ông Quang nhấn mạnh.
Quan điểm đáng chú ý được chủ tịch NLG nêu tại cuộc họp ĐHĐCĐ là: “Khó khăn thị trường hiện nay có khó khăn BĐS, trong đó có khó khăn về pháp lý, trong pháp lý có khó khăn về tiền sử dụng đất tồn tại triền miên nhiêu năm qua”.
Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) trong kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 cũng nhấn mạnh đến pháp lý – yếu tố quyết định đến khả năng phục hồi sớm hồi sớm hay muộn của thị trường BĐS. Phó tổng giám đốc HDG Trần Tiến Dũng cho biết, hai năm vừa rồi, thị trường gặp khó khăn một phần do nguồn cung khan hiếm bởi vướng mắc thủ tục pháp lý.
Nói về nguồn cung cũng như sự lệch pha cung cầu, chia sẻ trước cổ đông. Chủ tịch NLG dẫn chứng số liệu cho thấy từ năm 2020-2022, căn hộ mở bán tại 2 thành phố lớn nhất cả nước tăng mạnh chủ yếu về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi đó phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng ít đi. Đến năm 2022 gần như không còn phân khúc bình dân trong khi cao cấp chiếm áp đảo.
Trong phân khúc nhà ở xã hội, Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) cũng đề cập vấn đề pháp lý tại ĐHĐCĐ thường niên 2023. Theo chủ tịch Nguyễn Anh Tuấn cho rằng, cái cần vượt qua lúc này là mong thủ tục pháp lý ngắn gọn thông thoáng hơn.
Đại hội cách đây vài ngày, lãnh đạo Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) cũng nhắc đến một số sản phẩm của Công ty tại các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội đang bị tắc pháp lý, ảnh hưởng đến lượng hàng để bán. Từ thị trường lớn đến thị trường nhỏ đều bị ảnh hưởng bởi pháp lý và tâm lý người mua cũng chưa dám xuống tiền, ông Dương Văn Bắc – Thành viên HĐQT kiêm Ủy ban Kiểm toán nội bộ DXS cho biết.
Pháp lý nghẽn ở đâu?
Trong ĐHĐCĐ thường niên NLG năm nay, chủ tịch Nguyễn Xuân Quang nói đây là năm tập đoàn nhận được nhiều câu hỏi nhất từ trước đến nay. Đa số cổ đông đều quan tâm đến việc các vướng mắc pháp lý đang nằm ở đâu.
Theo ông, có 3 vướng mắc chính về pháp lý. Thứ nhất, vướng mắc trong việc chồng chéo các luật, nghị định liên quan đến nhà ở, đất đai… Thông điệp gần đây của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà có đề cập đến chủ trương, mà theo ông Quang có lẽ là “Siêu nghị định” để giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản. Ông Quang đánh giá, đây là cái nhìn thẳng về những gì chưa hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật.
Thứ hai là hiện có nhiều luật, nghị định không khả thi. Đơn cử trong tính tiền sử dụng đất, thay vì phải đấu thầu để chọn công ty thẩm định giá thì thực tế các đơn vị tư vấn thẩm định giá từ chối không thẩm định giá vì trách nhiệm quá lớn, nhiều cuộc họp không thống nhất được giá đất thế nào là đúng.
Thứ ba là việc chấp thuận đầu tư, gia hạn đầu tư chuyển nhượng dự án, vẫn đang cần thời gian sửa không thể một sớm một chiều.
Đối với NLG, ông Quang cho biết, công ty xây dựng đội ngũ hỗ trợ kết nối từ Bắc vào Nam các công việc từ cấp Bộ, văn phòng Chính phủ đến các tỉnh thành, Sở, ban ngành bên cạnh với các đơn vị tư vấn, hiệp hội để cùng tìm hướng giải quyết các vấn đề pháp lý.
“Nhìn chung, NLG đang phối hợp tốt với Chính phủ để pháp lý rõ ràng và lành mạnh hơn”, ông Quang cho hay.
Trước những rủi ro của thị trường, ông Quang thận trọng đặt ra doanh số 9.400 tỷ đồng trong năm 2023 trên cơ sở dự kiến các yếu tố vĩ mô, kinh tế đi ngang trong quý 1. LNG dự báo thị trường sẽ dần hồi phục cuối năm 2023 và đầu 2024.
Còn Tập đoàn Hà Đô, ông Trần Tiến Dũng dự báo, quý 2 và 3 năm nay, BĐS sẽ có tín hiệu tích cực hơn và đặc biệt là thủ tục pháp lý sẽ dần được tháo gỡ. Đến quý 4/2023 và năm 2024, nguồn cung sản phẩm BĐS sẽ tốt hơn so với năm 2022 và thị trường dần khởi sắc.
Theo kế hoạch của Vinaconex (HOSE: VCG), nhiều dự án khu đô thị triển khai sẽ bám theo 2 yếu tố từ thị trường và thủ tục pháp lý. Chủ tịch Đào Ngọc Thanh nhìn nhận: “Hiện nay, thị trường BĐS đang bị ách tắc, không phải ngẫu nhiên Chính phủ giải cứu BĐS”.
Tóm lại, thị trường bất động sản sẽ được thai thông bế tắc trong quý 2 và 3 năm nay nếu như nút thắt về pháp lý được tháo gỡ.
