Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã và đang phải đối mặt với những khó khăn lớn từ nửa cuối năm 2022 đến nay đó là tình trạng thanh khoản bị “đóng băng”, không bán được hàng nên không có dòng tiền quay vòng.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý 1/2023 các nhà đầu tư, khách hàng, môi giới đều cùng nhau “nhấn nút chờ”. Toàn bộ thị trường đều “nín thở” không hoàn toàn án binh BĐS nhưng luôn trong trạng thái nghe ngóng, chờ đợi từng động thái từ phía Chính phủ.
Nguồn cung ra thị trường quý 1 chỉ đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và phân khúc cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.
Thị trường BĐS xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư e ngại mở bán các dự án mới do có nhiều yếu tố bất lợi. Nhất là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư dự án đã rời hoạt động mở bán, rời lịch đưa vào khai thác theo kế hoạch khiến lượng hàng tồn kho tăng cao.
Kết quả kinh doanh quý 1/2023 của gần 60 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn, giá trị hàng tồn kho tại ngày 31/3 ở mức trên 350 nghìn tỷ đồng. Trong đó, có 8 doanh nghiệp lớn (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) có hàng tồn kho ghi nhận mức trên 10 nghìn tỷ đồng là Vinhomes, Novaland, Nam Long Group, Đất Xanh, Kinh Bắc, Phát Đạt, Becamex IDC, Khang Điền.
Tính đến cuối quý 1/2023, tổng giá trị hàng tồn kho của 8 doanh nghiệp trên ghi nhận hơn 327 nghìn tỷ, giảm 4% so với cuối năm 2022 nhưng tăng 21% so với cuối năm 2021.
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đứng đầu trong danh sách này với giá trị hàng tồn kho ghi nhận gần 136.905 tỷ đồng (chiếm 53% tổng tài sản) tăng không đáng kể so với cuối năm 2022.
Chiếm 91% tổng hàng tồn kho là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là BĐS đã xây dựng hoàn thiện và hàng hóa BĐS, BĐS đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng. Tại thời điểm 31/3/2023, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay lên đến gần 59 nghìn tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là hơn 1.598 tỷ đồng.
CTCP Vinhomes (Mã: VHM) xếp thứ hai với hơn 61.000 tỷ (giảm 5% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng.
Cụ thể: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và phát triển, chi phí giải phóng mặt bằng) ở các dự án KĐT sinh thái Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Dream City, KĐT Đại An và một số dự án khác.
Theo lãnh đạo VHM, doanh số bán hàng năm 2023 sẽ chủ yếu dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.
Đứng thứ 3 là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – Mã: BCM) với tổng giá trị hàng tồn kho hơn 21.358 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án, gồm chi phí đền bù GPMB và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí có liên quan khác.
Tại ngày 31/3, BCM có hơn 1.820 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tại các dự án Hòa Lợi, TDC Plaza, Unitown gia đoạn 2.
CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) có giá trị hàng tồn kho tại thời điểm quý 1 chiếm 57% tổng tài sản, ghi nhận hơn 15.681 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Chủ yếu là BĐS dở dang tại các dự án như dự án Akari (gần 569 tỷ), dự án Cần Thơ (hơn 572 tỷ), Waterpoint (hơn 1.483 tỷ), Southgate (hơn 3.663 tỷ), Izumi (hơn 8.628 tỷ)
CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) cũng ghi nhận gần 15.114 tỷ đồng (chiếm gần 50% tổng tài sản), tăng 8% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các BĐS dở dang (hơn 11.888 tỷ), BĐS thành phẩm chỉ chiếm hơn 1.590 tỷ đồng.
CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH) hàng tồn kho chiếm 61% với giá trị hơn 12.656 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2022. Đây toàn bộ là các BĐS dang dở đang xây dựng tập trung chủ yếu tại dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.405 tỷ), Khu nhà ở Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.300 tỷ), An Dương Vương (gần 609 tỷ), Khang Phúc (549 tỷ), Thủy Sinh – Phú Hữu (hơn 409 tỷ)…
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã: KBC) tồn kho hơn 12.287 tỷ đồng tại các dự án chưa hoàn thiện như Khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ), KCN Nam Sinh – Hạp Lĩnh (958 tỷ), Dự án NOXH tại thị trấn Nếnh (411 tỷ), KCN và đô thị Tràng Cát (7.913 tỷ), KCN Tân Phú Trung (1.174 tỷ).
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cũng có hàng tồn lên đến 12.131 tỷ đồng, không biến động nhiều so với cuối năm 2022. Trong đó, đa số là BĐS còn đang dang dở như Bình Dương Tower (2.340 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), The EverRich 2 (3.598 tỷ)…
