PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương mới đây đã đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường bất động sản trong năm 2023.
Cụ thể, kịch bản thứ nhất, ông Chung dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không đột biến, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.
Kịch bản thứ hai, thị trường có động năng mới do 3 luật gồm Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS được ban hành, do đó, xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường địa ốc dự báo sẽ vượt qua điểm lõm.
“Phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam”, vị này nhận định.
Ở kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với nền kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Theo đó, thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phương án này theo chuyên gia này sẽ khó xảy ra nhưng không phải không phải không thể xảy ra.
Tuy nhiên, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường cũng phải đối mặt với các rủi ro.
Thứ nhất: Rủi ro liên quan đến kinh tế thế giới. Theo đó, nền kinh tế thế giới đang tiềm ẩn nhiều bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra, liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào, những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Thứ hai: Rủi ro về kinh tế vĩ mô. Ông Chung đặt vấn đề: Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường BĐS có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Đây là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc.
Thứ ba: Rủi ro thị trường. Theo ông Chung, thị trường BĐS đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoảng tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.
Do năm 2019-2021 thị trường bùng phát do đó một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường tiếp tục bị thu hẹp.
Thứ tư: Rủi ro đối tác. Ông Chung cho biết, ngoài những rủi ro như các năm, hiện xuất hiện thêm nhiều rủi ro phái sinh là doanh nghiệp vị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.
Thứ năm: Rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, tỷ giá, lãi suất…theo đó nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường BĐS. Trong năm 2023, luật đất đai, luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất sẽ được đưa ra và thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng.
Do đó, ông Chung cho rằng, năm 2023 và giai đoạn đến 2023, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường BĐS.
Bất động sản kỳ vọng phục hồi từ cuối năm 2023
Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường BĐS hiện nay khác thời điểm cách đây 10 năm. Thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng gặp khó khăn, sau đó lan sang BĐS. Lạm phát và lãi suất đều hơn, trong khi tăng trưởng kinh tế rất thấp.
Bây giờ thì khó khăn không phải do hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh, chiến tranh. Lúc này, thị trường điều chỉnh rất mạnh sau hai năm tăng nóng, Chính phủ cũng vào cuộc chấn chỉnh phát hành trái phiếu. Kinh nghiệm điều hành hiện cũng tốt hơn rất nhiều.
Một điểm khác biệt nữa là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay tốt hơn 10 năm trước rất nhiều. Đây là cơ sở để khẳng định rằng thị trường BĐS không gặp khủng hoảng mà suy giảm. Trong năm tới, những sai phạm sẽ được chấn chỉnh để thị trường phát triển tốt hơn.
Ông Lực so sánh, thị trường BĐS Việt Nam ít rủi ro hơn so với BĐS Trung Quốc. Nội lực doanh nghiệp địa ốc của Việt Nam cũng tốt hơn các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc. Việt Nam rất khó có thể dùng tiền ngân sách để hỗ trợ thị trường vì còn rất nhiều ngành nghề khác cần vốn ngân sách.
“Chính phủ sẽ hỗ trợ về cơ chế, chính sách và điều này cần thiết hơn rất nhiều. Tôi tin rằng, nếu các giải pháp này sát với thực tiễn và được giải quyết trong năm 2023 thì thị trường bất động sản có thể phục hồi từ quý 3/2023 hoặc quý 4/2023”, ông Lực nhấn mạnh.
Xem thêm:
