Chính sách kiểm soát tín dụng và kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động chính của các doanh nghiệp bất động sản. Nhưng lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp vẫn đang tăng trưởng cao, nhờ các hoạt động khác ghi nhận doanh thu đột biến.
“Doanh thu khác” của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh
Đơn cử, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) lãi hơn 711 tỷ đồng trong quý 3, tăng 17% so với cùng kỳ, dù doanh thu giảm 99%, chỉ đạt hơn 11 tỷ đồng. Nguyên nhân lãi tăng là do PDR hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu tại địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp đạt doanh thu 1.490 tỷ đồng, giảm 37.7%, lãi sau thuế 1.399 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ.
Công ty cổ phần DRH Holdings (mã: DRH), chủ đầu tư một số căn hộ cao ốc, nhà phố thương mại ở TP.HCM, Bình Dương như D-Vela Residences, Aurora Residences, Central Garden ghi nhận lãi 5.1 tỷ đồng trong quý 3, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước.ư, trong khi tổng doanh thu giảm 95%. Lợi nhuận này đến từ lãi cho vay (6.5 tỷ đồng) mà cùng kỳ năm trước, doanh nghiệp không có. Lũy kế 9 tháng đầu năm, DRH đạt doanh thu 36.5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 10.3 tỷ đồng, lần lượt tăng 303% và 65% so với cùng kỳ.
Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã: SCR) trong 9 tháng đầu năm doanh thu thuần đạt gần 574 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu từ hoạt động xây dựng gần 75 tỷ đồng, giảm 86%, doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản hơn 341 tỷ đồng, giảm 62%.
Ngược lại doanh thu từ dịch vụ cho thuê và dịch vụ BĐS đều ghi nhận tăng. Ngược lại, nhất là ở hoạt động tài chính, doanh thu tăng 325 đạt gần 370 tỷ đồng, chủ yếu do lãi từ hoạt động đầu tư và thanh lý các khoản đầu tư. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế đạt gần 146 tỷ đồng, giảm 235 so với cùng kỳ. Trong đó, LNST của cổ đông công ty mẹ hơn 141 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh, mã: DXG), mặc dù công bố lùi thời hạn mở bán 3 dự án trọng điểm là Opal City view, DXH Park view và Lux Star nhưng trong quý 3, doanh nghiệp ghi nhận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ 153 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm trước.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, DXG đạt lợi nhuận sau thuế 929 tỷ đồng, đóng góp không nhỏ từ hoạt động tài chính (hơn 430 tỷ đồng), phần lớn ghi nhận trong quý 3.
Cụ thể, DXG ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính 211.6 tỷ đồng, gấp 4.5 lần cùng kỳ, chủ yếu là thanh khoản thanh lý đầu tư hơn 190 tỷ đồng. Ngoài chi phí tài chính giảm gần 12%, xuống 128.8 tỷ đồng. DXG cũng ghi nhận 12 tỷ đồng lợi nhuận khác so với mức 621 triệu đồng của cùng kỳ, bên cạnh đó là khoản thuế thu nhập hoãn lại gần 32 tỷ đồng.
Theo giám đốc một quỹ đầu tư chiến lược nhận xét, với tình hình thị trường BĐS khó khăn, doanh thu tài chính được xem là “cứu cánh” giúp kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bớt xấu. Tuy nhiên, so sánh với năm ngoái thì số lượng doanh nghiệp có khả năng “đỡ” lợi nhuận bằng doanh thu tài chính không nhiều.
Một số doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế chủ yếu đến từ hoạt động đánh giá lại khoản đầu tư như Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền, mã: KDH), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP (Kinh Bắc, mã: KBC).
Trong 9 tháng đầu năm, KDH đạt doanh thu 1.678 tỷ đồng, giảm 47%, LNST 971 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ. Đóng góp không nhỏ và lợi nhuận sau thuế là gần 411 tỷ đồng lợi nhuận khác, bao gồm định giá lại một số tài sản vào nhóm công ty Phước Nguyên cùng Đoàn Nguyên và từ bồi thường chấm dứt hợp đồng.
KBC lãi sau thuế hợp nhất 2.137 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, trong đó, LNST của cổ đông công ty mẹ là 2.034 tỷ đồng, phần lớn được đóng góp bởi khoản lãi 1.997 tỷ đồng từ công ty liên kết nhờ việc đánh giá lại tài sản tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng, ghi nhận trong quý III.
Tuy nhiên, vẫn có những doanh nghiệp không tìm được “phao cứu sinh” nào như Công ty Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã: NBB) chỉ đạt 2.09 tỷ đồng lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm, giảm 99.4% so với cùng kỳ năm ngoái, vì thu nhập từ hoạt động tài chính giảm mạnh, trong khi chi phí tài chính gia tăng. Với mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm nay là 102 tỷ đồng, tính đến hết tháng 9 doanh nghiệp mới thực hiện được 2% kế hoạch.
Nỗi lo quý cuối năm
Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Hoàng Huy, mã: TCH) có doanh thu thuần quý 3/2022 hầu như không biến động so với cùng kỳ năm ngoái, với doanh thu hợp nhất 360 tỷ đồng, nhưng chi phí giá vốn tăng mạnh 70% khiến phần lãi gộp hụt 72% so với cùng kỳ, xuống còn 51 tỷ đồng, biên lợi nhuận cũng bị co lại đáng kể từ 50% xuống 14%.
TCH cho biết, nếu như mảng ô tô gặp khó khăn do khan hiếm nguồn cung dẫn đến doanh thu từ hoạt động bán ô tô đầu kéo, linh kiện ô tô giảm mạnh thì trong lĩnh vực bất động sản và các khoản đầu tư dự án trực tiếp và gián tiếp chủ yếu đang trong quá trình đầu tư, nên ít ghi nhận doanh thu. Dự kiến, trong hai quý cuối năm tài chính 2022, doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh bàn giao sản phẩm bất động sản.
Nhưng bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE nhận định, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Trong đó, nguồn cung sẽ hạn chế, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.
Theo bà Dung, các chủ đầu tư và người mua nhà đều đang có tâm lý e ngại về thị trường trong thời gian tới, nỗi lo lớn nhất ở thời điểm hiện tại cũng như trong tương lai chính là nguồn vốn. Bên cạnh đó, nỗi lo của người đã vay mua nhà là thanh khoản giảm, không dễ bán ra để trả nợ.
“Tôi cho rằng, ít nhất 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vào điểm này. Họ vay vốn ngắn hạn, nhưng gặp thanh khoản kém, chi phí lại tăng cao, bản thân họ cũng không thể trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, vì như vậy sẽ bị thiệt hại. Năm sau, nếu không có chính sách mới để nới lỏng tiền tệ thì nhiều người sẽ gặp khó. Nếu nhà đầu tư không chịu đựng được, không tìm được lối ra thì thị trường sẽ xáo trộn”, bà Dung cho biết.
