Cơ sốt đất tràn lan khắp thị trường
Trong gần một thập kỷ vừa qua, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại trải qua cơn sốt đất nóng hỏi như năm 2021. Sốt đất diễn ra khắp nơi, nhiều khu vực giá chỉ tăng vài tháng, dân đầu tư cứ như vậy mà ùn ùn kéo đi mua đất như đi chợ.
Cơn sốt đất kéo theo đợt tăng giá kỷ lục cả chục tỷ đồng ở phân khúc biệt thự liền kề, vùng ven đô Hà Nội như Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội), Vinhomes Ocean Park (Hà Nội) mang lại lợi nhuận hàng chục tỷ đồng cho nhà đầu tư nhưng cũng không ít những cơn sốt đất chớp nhoáng tại Thanh Hóa, Bắc Giang… khiến nhiều nhà đầu tư chôn chân.
Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản lý giải về cơn sốt đất một năm qua nguyên nhân là vì dịch bệnh diễn biến phúc tạp khiến dòng tiền sản xuất kinh doanh không thể tái đầu tư mà tìm cách đổi sang bất động sản. Cùng với đó, lãi suất ngân hàng giảm mạnh tạo điều kiện cho dòng tiền rẻ ồ ạt đổ vào khiến đẩy giá BĐS lên cao
Đấu giá đất kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2
Cuộc đấu giá đất được coi là kỷ lục tại Thủ Thiêm mới đây với mức 2,4 tỷ đồng/m2 là con số cao nhất trên thị trường bất động sản, vượt qua cả khu đất vàng quận 1 TP.HCM hay quận Hoàn Kiếm Hà Nội. Mức giá này thậm chí còn vượt mặt nhiều thị trường đắt đỏ như Mỹ, Hong Kong…
Đơn vị trúng đấu giá lô đất này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh). Đại diện Công ty Tân Hoàng Minh cho biết, lý do trả giá hơn 2,4 tỷ đồng một m2 cho lô đất này vì đây là “trái tim kim cương” của Thủ Thiêm, phù hợp để xây dựng bất động sản hàng hiệu, theo các chuyên gia BĐS lâu năm cho rằng, đây là giá đất cá biệt đi trước thị trường khoảng 10 năm, có nghĩa là ước tính phải chờ đến một thập kỷ nữa, giá đất Thủ Thiêm mới có thể đạt được mức vừa đấu giá thành công.
Giá chung cư liên tục lập mặt bằng giá mới
Thị trường căn hộ hạng sang đang ở giai đoạn rất nóng trong một thập niên vừa qua khi giá mặt bằng căn hộ trên thị trường liên tục tăng cao. Thị trường liên tục xuất hiện những dự án có giá bán hàng trăm triệu mỗi m2, giai đoạn mở bán sau giá nhà cao hơn các đợt chào bán trước đó.
Nếu như giữa năm 2021, một dự án chung cư nằm ngay khu đất vàng Ba Son, quận 1, TP.HCM giao dịch thành công mức giá 18 nghìn USD/m2 được xem là mức giá cao kỷlục tại thị trường Việt Nam thì đến quý 4 kỷ lục này tiếp tục bị phá vỡ khi dự án siêu sang The Grand Hanoi tọa lạc tại số 22 -24 Hàng Bài của Masterise Group đưa ra mức 35.000 USD/m2 (gần 800 triệu đồng/m2).
Theo dự báo của CBRE, giới siêu giàu Việt Nam tăng nhanh sẽ góp phần mở rộng nguồn cầu ở phân khúc nhà ở hạng sang này. Giá sẽ chưa dừng tăng ở mức này mà sẽ còn xác lập những kỷ lục mới. Đặc biệt là tài sản sang trọng. Điều này củng cố thêm vị thế của Việt Nam là một trong những thị trường mới nổi và đầy tiềm năng ở phân khúc bất động sản hạng sang.
Đất ven đô bùng nổ
BĐS Cen đô tại hai thành phố lớn là TP. HCM và Hà Nội chưa bao giờ phát triển rầm rộ như 2 năm vừa qua. Nguyên nhân là vì bối cảnh quỹ đất các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm, giá đất đô thị tăng cao, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các địa bàn vùng ven tìm kiếm cơ hội đầu tư kiếm lời.
Hệ thống giao thông liên vùng được hoàn thiện dần, các dự án vùng ven đô được quy hoạch bản bản, rõ ràng và đầy đủ. Đặc biệt, cú hích từ dịch bệnh Covid-19 đã khiến lối sống của người dân dần thay đổi, sang sống xanh, diện tích rộng, không gian sống thân thiện gần gũi với thiên nhiên. Những điều này càng tạo điều kiện cho BĐS vùng ven đô bất chấp dịch bệnh mà tăng giá.
Ngoài ra, nhu cầu tăng cao cũng khiến giá đất vùng ven đột biến. Tại phía Bắc, đất tại Ba Vì, Sóc Sơn, Hòa Bình, Bắc Ninh giá tăng lên gấp đôi. Tại TP.HCM, giá nhiều huyện, vùng ven như Bình Chánh, Cần giờ Long An cũng tăng mạnh. Đặc biệt, thị trường xuất hiện những đợt dịch nóng sốt cục bộ, buôn bán lướt sóng.
BĐS Công Nghiệp vẫn là ngôi sao sáng
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thời gian qua hàng loạt địa phương đã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất xây dựng KCN mới, để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong những năm tới. Ví dụ như, Tỉnh Đồng Nai đã công bố kế hoạch xây dựng 3 KCN mới rộng 6.475 ha, tỉnh Quảng Trị đã phê duyệt các KCN mới đa ngành Triệu Phú 529 ha, KCN Quảng Trị 481,2 ha. Tỉnh Vĩnh Phúc cũng đang hoàn thiện dự án KCN Sông Lô, Tam Dương 1, Thái Hoà-Liên Sơn-Liên Hoà hơn 500 ha. Tỉnh Long An dự kiến sẽ có dự án KCN mới giá trị 59 triệu USD tại huyện Đức Hoà…
Phân khúc bất động sản KCN đang trở thành điểm sáng thu hút nhiều dòng vốn đầu tư. Đặc biệt là bất động sản công nghiệp và hậu cần Logistics bao gồm kho bãi, chuỗi cung ứng và cơ sở sản xuất sẽ đón nhận nguồn vốn đầu tư lớn trong thời gian tới.
Doanh nghiệp bất động sản kiệt sức
Phần lớn các doanh nghiệp BĐS vẫn gặp khó khăn trong bối cảnh dịch bệnh dù cơn sốt đất tăng cao. Các doanh nghiệp không thể tổ chức các sự kiện bán hàng lớn, nhiều dự án tắc pháp lý và không được giải quyết nhanh chóng.
Trong năm 2021, thị trường BĐS đã có lúc chứng kiến 80% sàn giao dịch BĐS trên cả nước đóng cửa. Nhiều doanh nghiệp BĐS nghỉ dưỡng điêu đứng vì hàng bán không được, nhưng vẫn phải chi trả nhiều chi phí vốn, lãi suất ngân hàng, thi công dự án.
Tiến độ thi công chậm do ảnh hưởng lệnh giãn cách của Chính phủ khiến thi công dự án chậm hơn so với cam kết trong hợp đồng với khách hàng. Khách hàng cũng gặp khó về tài chính nên quay lại đòi thanh lý hợp đồng, lấy lại tiền. Nhiều doanh nghiệp phải thừa nhận đã quá sức chịu đựng trong thời gian trước khi TP.HCM và Hà Nội siết chặt dự án khiến hàng trăm dự án đứng hình khoảng 3 năm nay.
Mặt bằng bất động sản lẻ điêu đứng
Hiện tại, giá thuê mặt bằng vẫn đang được điều chỉnh, tốc độ giảm giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.
Cụ thể, đối với các trung tâm thương mại, giá thuê ghi nhận giảm nhiệt nhiều tại khu vực tầng 1 với mức giao động 5 đến 10% so với trước dịch. Tính chung tất cả các tầng thuê, thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2 – 3%. Giá thuê tầng trệt trung tâm thương mại trong quý II/2021 tại Hà Nội trung bình đạt mức 41 USD/m2/tháng (tương đương 943.000 đồng). Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ nhà mặt phố lại giảm sâu hơn từ 30-50% so với thời điểm trước dịch.
Nhiều chính sách quan trọng tháo gỡ cho thị trường bất động sản
Bộ Xây dựng cho biết, nhiều chính sách đang được cơ quan chức năng đẩy mạnh sửa đổi, ra công văn mới nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý. Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra nhiều Nghị định liên quan đến BĐS, trong đó có: Nghị định số 30, Nghị định về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, Nghị định 49…. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang cùng với các bộ, ngành khác tìm cách tháo gỡ bằng việc sửa đổi Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng.
Trong năm tới đây, Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định về hệ thống thông tin thị trường BĐS sẽ được ban hành. Cùng với đó, Quốc Hội sẽ sửa Luật Đất đai trong thời gian tới. Song song với đó, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất chỉnh sửa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở để phù hợp với Luật Đất đai mới, phù hợp với chương trình của Quốc Hội. Chính phủ cũng đang chuẩn bị trình Quốc Hội thông qua một luật và sửa 10 luật để tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư và dự án bất động sản.
